吳建斌直言，中國房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒有結(jié)束，當(dāng)下確實(shí)很迷茫。迷茫主要是兩方面原因：一個(gè)原因是，要求企業(yè)降杠桿；另一方面，企業(yè)還要買地。買地方面，今年土地的價(jià)格漲了很多，很多地方的面粉貴過面包，稍微做的不好就會虧損，這種情況下確實(shí)很迷茫。杠桿降還是不降，投資投還是不投，對于中小房企來講的確是一個(gè)很關(guān)鍵的問題。
對于“三道紅線”，吳建斌認(rèn)為，這是一個(gè)分水嶺。之前是野蠻發(fā)展，現(xiàn)在需要精細(xì)化的發(fā)展，原來是高速擴(kuò)展，現(xiàn)在是問經(jīng)營管理要效益，完全是不一樣的概念。
中國房地產(chǎn)市場走到今天是高速發(fā)展推動(dòng)的結(jié)果，這個(gè)跟中國經(jīng)濟(jì)高速成長的步伐是一致的。隨著土地紅利的消失、金融融資紅利的消失，很多方面要改變，也正好倒逼企業(yè)進(jìn)步，把工作做得更細(xì)。如果能把負(fù)債率通過三年的努力降下來，三年以后大家還活著，那就是一個(gè)好樣的企業(yè)；如果三年以后沒了，這個(gè)世界跟你一點(diǎn)關(guān)系都沒有，一定要把這三年活出來，而且要活的越來越好，這個(gè)也是中央政府用心良苦，它是倒逼市場在進(jìn)步。
關(guān)于“集中供地”，吳建斌認(rèn)為，這是在約束無序供應(yīng)。“兩集中”供地，22個(gè)重點(diǎn)城市一年供地不超過2次或者3次，讓供地更加有序及透明，從這個(gè)角度來看是好事。
房企如何應(yīng)對這樣的變化？吳建斌給出幾點(diǎn)看法：比如說作為財(cái)務(wù)人員來講，透明的市場，有計(jì)劃的市場反而好做事，資金可以很早做安排，平時(shí)也不需要浪費(fèi)那么多錢，只要在這個(gè)點(diǎn)把資金集中好就可以了。
吳建斌說，集中供地的時(shí)間是確定的，給房企留出很多時(shí)間，可以找合作伙伴，抱團(tuán)取暖，一家不行找兩家，這樣成功的機(jī)會更高。同時(shí)，房企可以把自己有效的資金集中起來，對哪一塊地特別感興趣，集中精力把這塊地拿下來，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，這樣中標(biāo)的機(jī)會可能會更大一點(diǎn)。
在這個(gè)形勢之下，大家希望土地市場降溫，但并沒有降溫，土地價(jià)格上升的太快反而有很大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)一塊土地算下來的凈利潤只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，寧可不做生意也不能做這樣的事情。很多公司覺著流量很重要，買的時(shí)候感覺拿了一塊地，但是買完之后可能是負(fù)擔(dān)。
對于當(dāng)前形勢，吳建斌給出了投資、現(xiàn)金流管理和融資等方面的建議。投資方面，吳建斌建議，首先是要向流量快的城市傾斜。流量快的城市主要有兩個(gè)大區(qū)，一個(gè)是華南區(qū)，一個(gè)是華東區(qū)。
華南區(qū)即是粵港澳大灣區(qū)，華東區(qū)則最主要包括上海、杭州、南京一帶。流量向這兩個(gè)區(qū)域集中，正因如此，這兩個(gè)區(qū)域競爭異常激勵(lì)，除非不計(jì)代價(jià)、不計(jì)利潤，只要求打平，才能保持流量。如果有這樣的心態(tài)也是OK的，這就需要在過程中尋找機(jī)會，否則將來就是花錢買吆喝，最后是不掙錢的。
其次，擴(kuò)充土地儲備的方式要加快調(diào)整，要多元化。原來大家都追求短平快的效果，招拍掛的地塊符合短平快的理念，但以后土地儲備的方式可能要轉(zhuǎn)向城市更新。
我們很多房子是20世紀(jì)七八十年代建的房子，現(xiàn)在很多人都不愿意住了，這樣的房子可能面臨拆除的問題，每個(gè)城市都有這樣的問題。所以城市更新在將來可能成為房企在市場獲得土地的方式，還是第一位的方式，產(chǎn)業(yè)勾地排第二位，第三個(gè)才是招拍掛，招拍掛已經(jīng)是沒什么錢可以賺了。
第三點(diǎn)，順應(yīng)供地節(jié)點(diǎn)安排，把有限的資金通過獨(dú)攬或者合作的方式把適合的土地拿下來，拿一塊是一塊，這反而給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了比較好的機(jī)會和選擇。
第四點(diǎn)，投資階段即制定好融資方案。房企要求團(tuán)隊(duì)在買地的時(shí)候，必須有融資方案，便于得到財(cái)務(wù)的支持。沒融資方案的土地，難度會越來越大，哪一家企業(yè)都不敢這么做，幾塊地就把幾百億資金消耗掉，流動(dòng)性就會有很大的問題，流動(dòng)性出現(xiàn)問題，企業(yè)的發(fā)展就會出問題。
第五點(diǎn)，處理好機(jī)會主義與和長期主義的關(guān)系，從投資的源頭做起。住宅開發(fā)的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲地，才是關(guān)鍵。如果投資錯(cuò)了或者投資踩點(diǎn)錯(cuò)了，投資方式錯(cuò)了或者投資理念錯(cuò)了，會將整個(gè)公司進(jìn)入被動(dòng)的局面，所以房企首要的任務(wù)是把投資的體系，投資的理念，未來的發(fā)展建立好。
吳建斌還給出了有關(guān)現(xiàn)金流管理問題的建議，經(jīng)營性現(xiàn)金流管理永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)最最核心的事情。過去，大家通過撬動(dòng)杠桿進(jìn)行發(fā)展，這樣的時(shí)代已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)行業(yè)要把經(jīng)營現(xiàn)金流擺在第一位，這個(gè)問題解決不好房企會遇到很大的挑戰(zhàn)。
現(xiàn)在很多企業(yè)是這么做的，剛買地的時(shí)候盡可能用外面的資金，但要有融資方案；把低效能的資產(chǎn)盡可能賣掉，再一個(gè)有自己的經(jīng)營辦公室，推動(dòng)方方面面效益的提升；最后建立一個(gè)有彈性的資金制度，不要把錢用完。
未來的3-5年，“十四五”期間房地產(chǎn)政策還會是收緊的，因?yàn)橐稀叭兰t線”，能度過困難就是有經(jīng)營性現(xiàn)金流，如果沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流，未來幾年是很困難的。
融資方面，吳建斌表示，融資的工具永遠(yuǎn)是存在的，有這樣的融資工具，那樣的融資工具，我們總結(jié)過有33種融資工具。有些融資工具可能在這個(gè)階段不好，但大量的融資工具還是好用的，要知道怎么樣把融資工具用好。
以下演講全文：
中國房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒有結(jié)束，當(dāng)下確實(shí)很迷茫
吳建斌
剛才有一個(gè)朋友問我，說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場到底怎么搞，很迷茫，因?yàn)樗?fù)責(zé)投資的。為什么會迷茫呢？兩個(gè)原因：一個(gè)原因是，要求企業(yè)降杠桿；另一方面，企業(yè)還要買地。買地方面，今年土地的價(jià)格漲了很多，很多地方的面粉貴過面包，稍微做不好就會虧損，這種情況下確實(shí)很迷茫。杠桿降還是不降杠桿，投資投還是不投，對于中小房企來講的確是一個(gè)很關(guān)鍵的問題。我一直在這個(gè)行業(yè)里面，這樣的情況這么多年來一直都有遇到。怎么解決這個(gè)問題？我自己作為財(cái)務(wù)或者從戰(zhàn)略的角度來講，因?yàn)樨?fù)責(zé)這方面的工作，談自己的一些想法，僅是個(gè)人得觀點(diǎn)，不代表公司的觀點(diǎn)。
房地產(chǎn)調(diào)控總思路沒變
國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控總思路始終沒變，現(xiàn)在的“房住不炒”、“三穩(wěn)”，以及銀行方面實(shí)行的“兩道紅線”，房地產(chǎn)公司實(shí)行的“三道紅線”，在當(dāng)前的情況下，的確都是為了實(shí)現(xiàn)國家想推動(dòng)的“房住不炒”、“三穩(wěn)”，建立長效機(jī)制所采取的必要措施。這個(gè)措施還會持續(xù)，“十四五”期間，估計(jì)國家這方面的政策也不會有太大的改變。
上個(gè)周末，我在上海參加了一個(gè)論壇，也是講宏觀經(jīng)濟(jì)。一位宏觀經(jīng)濟(jì)專家講的很清楚，本來今年房地產(chǎn)市場不想采取更多的舉措，但是1月份房地產(chǎn)市場表現(xiàn)太好，特別是一線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)跳升現(xiàn)象，中央不能不緊張，不能不警惕，所以又采取了一些具體的舉措。
在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、結(jié)構(gòu)大調(diào)整的情況下，在政策層面政府給房地產(chǎn)市場做了很多的安排，但結(jié)果是房地產(chǎn)市場還在跳升，這確確實(shí)實(shí)是一個(gè)值得關(guān)注的問題。
“集中供地”是為約束無序供應(yīng)
在這種情況下，土地市場，出現(xiàn)“兩集中”供地，22個(gè)重點(diǎn)城市一年供地不超過2次或者3次，實(shí)際上這是約束了無序供應(yīng)，讓供地更加有序及透明，從這個(gè)角度來看是好事。
房企如何應(yīng)對這樣的變化？我覺得可能有那么幾個(gè)小點(diǎn)，比如說作為財(cái)務(wù)人員來講，透明的市場，有計(jì)劃的市場反而好做事，資金可以很早做安排，平時(shí)也不需要浪費(fèi)那么多錢，只要在這個(gè)點(diǎn)把資金集中好就可以了。
另外，在這個(gè)階段留出很多時(shí)間，可以給大家找合作伙伴，抱團(tuán)取暖，一家不行找兩家，估計(jì)這樣成功的機(jī)會會更高，因?yàn)榭梢园炎约河行У馁Y金集中起來，對哪一塊地特別感興趣，集中精力把這塊地拿下來，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，這樣中標(biāo)的機(jī)會可能會更大一點(diǎn)。
在這個(gè)形勢之下，房地產(chǎn)土地市場并沒有降溫，大家希望降溫，但是也沒有降溫，所以土地價(jià)格上升太快反而有很大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)一塊土地算下來的凈利潤只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，寧可不做生意也不能做這樣的事情。很多公司覺著流量很重要，買的時(shí)候感覺拿了一塊地，但是買完之后可能是負(fù)擔(dān)。
房企獲取土地的第一途徑或變?yōu)槌鞘懈?/strong>
我們覺得土地市場目前的招拍掛只是一種途徑，還有其他更多的途徑，城市更新也是獲得土地最有效的方式之一。在粵港澳大灣區(qū)通過城市更新獲得土地，無論是政策法規(guī)還是其他方面已經(jīng)非常清晰，而且對房地產(chǎn)企業(yè)是越來越有利。
其實(shí)未來獲取土地主要途徑有可能會調(diào)整一下順序，原來招拍掛第一位，現(xiàn)在可能城市更新排第一位。當(dāng)獲取土地的方式調(diào)整之后，我們會突然感覺招拍掛這種低毛利的市場并不是我們中小房企要關(guān)注的。
房企回款的時(shí)間在拉長
銀行的“兩道紅線”會導(dǎo)致什么結(jié)果呢？我們會發(fā)現(xiàn)，由于按揭額度緊張而導(dǎo)致利率趨升。對于這個(gè)政策很多人都非常有感受，我們很多時(shí)候賣房子，買房人（貸款）的錢拿不到，可能要等，有的時(shí)候是等很長的時(shí)間，特別現(xiàn)在大家都在爭按揭的額度。對房地產(chǎn)銷售來講，資金會是一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)，房子賣了，拿不到錢或者拿錢的速度比原來慢很多。
另外，我們獲得數(shù)據(jù)顯示，目前首套房貸款的年化利率約為5.26%，比去年增加了一點(diǎn)，增加的不多。第二套房的平均利率也漲了一點(diǎn)，環(huán)比上漲3bp（基點(diǎn)）。
所以房企怎么樣去獲得按揭，這就需要跟銀行建立很好的關(guān)系。同時(shí)城市位置的選擇很重要，可能一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會比較高，三四五線城市的機(jī)會會比較低，這是現(xiàn)在的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。
另外我們也發(fā)現(xiàn)居民的杠桿率越來越高，一線城市可以達(dá)到96%的負(fù)債率，二線城市達(dá)到80%，三四五線城市達(dá)到48%，這說明家庭的杠桿率非常高了，對于房地產(chǎn)來說是一個(gè)警惕，再這么高下去房地產(chǎn)的市場到底朝哪一個(gè)方向走，大家都沒錢買或者買不起，或者擔(dān)心自己的負(fù)債率很高。
一線城市不是房子稀缺，是投資機(jī)會稀缺
目前，一線城市的房子比較稀缺，但這個(gè)稀缺不是真稀缺，有可能是投資的機(jī)會。在一線房地產(chǎn)市場投資房子，會有20%-30%的成長，因?yàn)樗幕鶖?shù)大，動(dòng)輒幾百萬的收入就到手了；所以在一線城市，房子投資的屬性可能更高一些，特別是對有錢和資金比較寬裕的家庭。
二線城市供求是飽和的，三四五線城市是供大于求的，也就出現(xiàn)三四五線城市或者地級市、縣級市的很多房子是空的，沒人買。
結(jié)合這些情況，房企怎么樣擴(kuò)充土地儲備，怎么樣安排銷售，確確實(shí)實(shí)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。
中小房企獲取資金的難度越來越大
另外是融資市場，剛才我已經(jīng)提到了按揭受限，所以資金回流速度在放慢。另外開發(fā)貸的資金實(shí)際上是向大房地產(chǎn)商集中的。我們知道銀行對房企也劃分了三等，大房地產(chǎn)公司獲得開發(fā)貸資金（的時(shí)間）是比較正常的。
很多銀行已經(jīng)沒有更多的增加新量的機(jī)會，所以把有限開發(fā)貸的資金都會集中在大房地產(chǎn)公司，中小房企拿資金的難度越來越大，特別是區(qū)域型房地產(chǎn)公司沒有跟銀行建立關(guān)系，想拿到更多的開發(fā)貸資金是很難的。
目前，房企的發(fā)債正常，借新還舊，成本也正常，證券化融資也正常，也就是說市場有些是難的，有些是正常的，負(fù)責(zé)融資的部門或者人士都要關(guān)注這個(gè)變化。
我最后得出一個(gè)這樣的總結(jié)論，調(diào)控的總基調(diào)沒有變，這個(gè)不是今天開始的，三年前就開始了，一直延續(xù)到現(xiàn)在，而且調(diào)控的力度在不斷加碼，加碼的目的是希望房地產(chǎn)不斷降溫或者保持平穩(wěn)的過渡。到現(xiàn)在為止，這個(gè)目的好像沒到達(dá)到，說不定房地產(chǎn)政策還得加碼，這是第一個(gè)結(jié)論。房地產(chǎn)企業(yè)今天遇到的問題跟往年遇到的問題雖然不一樣，其實(shí)房地產(chǎn)這么多年每年都說難，有的時(shí)候很焦慮，每年都會這樣，但是正好倒逼我們房地產(chǎn)要向管理要效率。然后房地產(chǎn)的理念可能也會發(fā)生一些變化。
今天也有專家說房地產(chǎn)企業(yè)有可能要向制造業(yè)去學(xué)習(xí)，確確實(shí)實(shí)要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，制造業(yè)可以把一件事情做到極致，可以節(jié)約每一分錢，房地產(chǎn)行業(yè)由于以前收入高、毛利高，浪費(fèi)巨大，一個(gè)售樓處建不好就砸掉，裝修不好可以砸掉重來，包括信息化也是這樣，原來是粗放的，現(xiàn)在可能要精益化管理。
房地產(chǎn)今后發(fā)展的方向，從當(dāng)前來看要控速度，我觀察下來很多房企的速度降下來了，平均5%-10%已經(jīng)很了不起了。2021年跟2020年比起來，哪一家公司能有10%的增長是非常不容易的，但是降負(fù)債、高質(zhì)量發(fā)展又是主旋律。所以在這種情況下倒逼我們房企真的要調(diào)整自己一些打法，適應(yīng)市場的變化，否則的話，無論你是頭部企業(yè)還是中小型房企都會出現(xiàn)很嚴(yán)重的問題。
我們前面不是有幾家企業(yè)可能遇到一定的困難，這不是結(jié)束，這可能是剛開始，也可能未來幾年還有很多的企業(yè)都會這樣。
這是我對新政的解讀。在這種情況下，我有什么建議呢？這個(gè)建議完全是個(gè)人的，不存在專不專家，也不代表公司的意見。
投資方面的，首先可能要向流量快的城市傾斜。流量快的城市主要有兩個(gè)大區(qū)，一個(gè)是華南區(qū)，一個(gè)是華東區(qū)。
華南區(qū)即是粵港澳大灣區(qū)，華東區(qū)則最主要包括上海、杭州、南京一帶。流量向這兩個(gè)區(qū)域集中，正因如此，這兩個(gè)區(qū)域競爭異常激勵(lì)，除非不計(jì)代價(jià)、不計(jì)利潤，只要求打平，才能保持流量。如果有這樣的心態(tài)也是OK的，這就需要在過程中尋找機(jī)會，否則將來就是花錢買吆喝，最后是不掙錢的。
其次，擴(kuò)充土地儲備的方式要加快調(diào)整，要多元化。原來大家都追求短平快的效果，招拍掛的地塊符合短平快的理念，但以后土地儲備的方式可能要轉(zhuǎn)向城市更新。
我們很多房子是70、80年代建的房子，現(xiàn)在很多人都不愿意住了，這樣的房子可能面臨拆的問題，每個(gè)城市都有這樣的問題。所以城市更新在將來可能成為房企在市場獲得土地的方式，還是第一位的方式，產(chǎn)業(yè)勾地排第二位，第三個(gè)才是招拍掛，招拍掛已經(jīng)是沒什么錢可以賺了。
第三點(diǎn)，順應(yīng)供地節(jié)點(diǎn)安排，把有限的資金通過獨(dú)攬或者合作的方式把適合的土地拿下來，拿一塊是一塊，這反而給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了比較好的機(jī)會和選擇。
第四點(diǎn)，投資階段即制定好融資方案。房企要求團(tuán)隊(duì)在買地的時(shí)，必須有融資方案，便于財(cái)務(wù)可能會支持。沒融資方案的土地，難度會越來越大，哪一家企業(yè)都不敢這么做，幾塊地就把幾百億資金消耗掉，流動(dòng)性就會很大的問題，流動(dòng)性出現(xiàn)問題企業(yè)的發(fā)展就會出問題。
第五點(diǎn)，處理好機(jī)會主義與和長期主義的關(guān)系，從投資的源頭做起。住宅開發(fā)的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲地，才是關(guān)鍵。如果投資錯(cuò)了或者投資踩點(diǎn)錯(cuò)了，投資方式錯(cuò)了或者投資理念錯(cuò)了，會將整個(gè)公司進(jìn)入被動(dòng)的局面，所以房企首要的任務(wù)是把投資的體系，投資的理念，未來的發(fā)展要建立好。
當(dāng)下需要解決的還有現(xiàn)金流管理問題，經(jīng)營性現(xiàn)金流管理永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)最最核心的事情。過去，大家通過撬動(dòng)杠桿進(jìn)行發(fā)展，這樣的時(shí)代已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)行業(yè)要把經(jīng)營現(xiàn)金流擺在第一位，這個(gè)問題解決不好房企會遇到很大的挑戰(zhàn)。
現(xiàn)在很多企業(yè)是這么做的，剛買地的時(shí)候盡可能用外面的資金，但要有融資方案；把低效能的資產(chǎn)盡可能賣掉，再一個(gè)有自己的經(jīng)營辦公室，推動(dòng)方方面面效益的提升；最后建立一個(gè)有彈性的資金制度，不要把錢用完。
未來的3-5年，“十四五”期間房地產(chǎn)政策還會是收緊的，因?yàn)橐稀叭兰t線”的紅線，能渡過困難就是經(jīng)營性現(xiàn)金流，如果沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流，未來幾年是很困難的。
再一個(gè)是融資方面，融資的工具永遠(yuǎn)是存在的，有這樣的融資工具，那樣的融資工具，我們總結(jié)過有33種融資工具。有些融資工具可能在這個(gè)階段不好，但大量的融資工具還是好用的，要知道怎么樣把融資工具用好。
我做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，傳統(tǒng)融資跟標(biāo)準(zhǔn)化融資仍然是我們主力，這一塊占了60%，供應(yīng)鏈融資，信用融資應(yīng)為補(bǔ)充。非銀方面的融資可以用，但時(shí)間不能太長，因?yàn)樗杀咎吡耍?個(gè)月就了不起了，你要用一年兩年非銀的資金那死定了。境外融資、發(fā)債私募的融資仍然是好用的。所以融資方面有很多的工具要去選，33個(gè)工具，這個(gè)不能用，用另外一個(gè)，總之要做到最佳的選擇。
對于“三道紅線”，這是一個(gè)分水嶺：之前是野蠻發(fā)展，現(xiàn)在需要精細(xì)化的發(fā)展，原來是高速擴(kuò)展推動(dòng)，現(xiàn)在是問經(jīng)營管理要效益，完全是不一樣的概念。
中國房地產(chǎn)市場走到今天是高速發(fā)展推動(dòng)的結(jié)果，這個(gè)跟中國經(jīng)濟(jì)高速成長的步伐是一致的。隨著土地紅利的消失、金融融資紅利的消失，很多方面要改變，也正好倒逼企業(yè)進(jìn)步，把工作做的更細(xì)。如果能把負(fù)債率通過三年的努力降下來，三年以后大家還活著，那就是一個(gè)好樣的企業(yè)；如果三年以后沒了，這個(gè)世界跟你一點(diǎn)關(guān)系都沒有，一定要把這三年活出來，而且要活的越來越好，這個(gè)也是中央政府用心良苦，它是倒逼市場在進(jìn)步。
在這種情況下，企業(yè)應(yīng)該好好順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，順應(yīng)國家的政策，作出有效的調(diào)整。“三道紅線”初衷是讓高負(fù)債率的企業(yè)降負(fù)債，不能高于70%，70%其實(shí)已經(jīng)都高了，你看香港哪一家房企負(fù)債率到達(dá)了70%。
所以三道紅線只是第一步，繼續(xù)降負(fù)債率，高質(zhì)量的發(fā)展，這樣堅(jiān)持下來房地產(chǎn)企業(yè)才有未來，房地產(chǎn)市場才是一個(gè)比較健康的房地產(chǎn)市場，這個(gè)對國家或者對金融市場都是很大的支持。
關(guān)鍵詞： 建斌 中國 房地產(chǎn)市場 沒有
