2020年美國(guó)買房基本靠搶,二手房買賣的現(xiàn)狀是:出價(jià)離譜的,險(xiǎn)中求勝;出價(jià)合理的,失之交臂;討價(jià)還價(jià)的,自罰下場(chǎng)。
在全世界擔(dān)心美國(guó)因病毒而經(jīng)濟(jì)崩盤的時(shí)候,美國(guó)人購(gòu)房的熱情卻達(dá)到了15年來(lái)的沸點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,2020年美國(guó)普通住宅的價(jià)格漲幅達(dá)到8.4%,售出676萬(wàn)套二手房,同比增長(zhǎng)22.2%;售出新房84.2萬(wàn)套,同比增長(zhǎng)18.8%。豪宅則更加火爆,以加州為例,價(jià)格百萬(wàn)美元以上的房產(chǎn)銷售比一年前幾乎翻了一番,
John和Michelle是我在美國(guó)南加州的隔壁鄰居,一對(duì)老年夫妻。往年他們德州的兒子每個(gè)長(zhǎng)假都帶孫子們飛來(lái)和他們一起度過(guò)。但2020年的疫情,讓他們大半年都沒(méi)機(jī)會(huì)見(jiàn)到兒孫,在圣誕節(jié)到來(lái)前的11月,他們終于忍無(wú)可忍,將所有家當(dāng)裝進(jìn)幾輛集裝箱車,跟我們揮手告別。
他們決定去德州再買一套房子,因?yàn)槟抢镔I房比加州要便宜很多,疫情以來(lái),設(shè)計(jì)師John一直在家辦公,去哪里住其實(shí)都一樣。
他在加州的獨(dú)棟別墅剛空下來(lái)兩天,帶著兩個(gè)孩子的租客就搬了進(jìn)來(lái)。為了躲避疫情,越來(lái)越多的人從洛杉磯市區(qū)來(lái)郊區(qū)找房,這里的租金和房?jī)r(jià)都一直在上漲。這讓John可以安心地?fù)碛袃商鬃》浚又葑饨鹬Ц兜轮菰鹿b綽有余。
這對(duì)典型的鄰居夫妻,恰巧代表了美國(guó)2020年房產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)趨勢(shì):一方面,疫情創(chuàng)造了新需求;另一方面,漲價(jià)使人們惜售,房源供不應(yīng)求。
一邊是數(shù)百萬(wàn)人面臨失業(yè),另一邊,是購(gòu)房熱潮一浪高過(guò)一浪,這個(gè)反差在疫情期間有點(diǎn)匪夷所思。
美聯(lián)儲(chǔ)降息,房產(chǎn)起底發(fā)令槍2020年3-5月,疫情暴發(fā)之初,美國(guó)房產(chǎn)交易也曾降到歷史冰點(diǎn)。但接下來(lái)的幾個(gè)月,便是見(jiàn)證奇跡的時(shí)刻,交易量和價(jià)格達(dá)到2006年以來(lái)的來(lái)最高水平,熱潮一直持續(xù)到了2021年(見(jiàn)
表1、
表2)。
表1,2020年美國(guó)二手房銷售同比增長(zhǎng)圖表2,美國(guó)二手房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)圖美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)疫情的迅速反應(yīng)和及時(shí)的強(qiáng)心針,是2020美國(guó)樓市和股市不跌反升第一聲發(fā)令槍。
疫情剛剛暴發(fā)的3月,股市的四次慘烈熔斷,促使美聯(lián)儲(chǔ)(Federal Reserve)痛下狠手,一個(gè)月之內(nèi),兩次降息,將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率直接打到30年來(lái)新低(0-0.25%)。同時(shí),美聯(lián)儲(chǔ)還大量購(gòu)買住房抵押貸款支持債券,也就是說(shuō),美聯(lián)儲(chǔ)爸爸變相給銀行發(fā)了大筆的本錢,讓他們可以出去放貸支持人們買房。
接下來(lái),居民們的信箱里,陸續(xù)收到各大銀行的降息廣告,利率一次比一次低,30年期固定抵押貸款平均利率從2019年底的3.8%降到了2020年底的2.7%,有些專業(yè)貸款公司甚至打出了最低2.25%的廣告。
掐指一算,人們發(fā)現(xiàn),降息后,同樣的月供,同樣的貸款期限,貸到的款更多,只要稍多一點(diǎn)首付,自己可以負(fù)擔(dān)起更貴的房子了。
同時(shí),神奇的美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)股市暴漲,還給一些幸運(yùn)兒送來(lái)了驚喜的首付款。接連出臺(tái)的貨幣政策,使得大量資金流入股市,在年初4次熔斷之后,不僅一個(gè)月之內(nèi)實(shí)現(xiàn)絕地反彈,而且很快就跑過(guò)了站。2020年全年,道瓊斯指數(shù)上漲7.25%,標(biāo)普500指數(shù)上漲16.26%,納斯達(dá)克指數(shù)更是瘋漲43.64%,創(chuàng)下11年來(lái)的漲幅紀(jì)錄。股市獲利出場(chǎng)后,溢出消費(fèi)的最大一項(xiàng)就是房產(chǎn)。
一部分購(gòu)買力,還來(lái)源于疫情催發(fā)的高科技行業(yè),蘋果、谷歌、Facebook,還有網(wǎng)絡(luò)視頻點(diǎn)播公司Nexflix、視頻交流軟件Zoom等等這些公司因?yàn)槿藗冊(cè)诩肄k公學(xué)習(xí),業(yè)績(jī)大漲,他們不斷擴(kuò)招員工,對(duì)社會(huì)購(gòu)買力的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)。
就這樣,從去年7月疫情稍微緩解開(kāi)始,被疫情耽誤的購(gòu)房者迫不及待地帶上口罩開(kāi)車出門,匯成了浩浩蕩蕩的看房大軍。
現(xiàn)金上陣,低息貸款淪為漲價(jià)風(fēng)向標(biāo)到了9月,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們忙得連飯都來(lái)不及吃。Doris是Keller Williams Realty公司橙縣(分公司)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,她跟我分享了過(guò)去幾個(gè)月見(jiàn)證的各種“奇跡”:她代賣的一套100萬(wàn)美金的二手房,創(chuàng)出掛牌3天,9個(gè)意向,7天成交,買家加價(jià)3%,全款一次付清的歷史紀(jì)錄。她幫客戶搶到的另一套二手房則是2天10個(gè)意向,嚇得房主第二天就關(guān)門謝客,最后她的客戶果斷砸出全款,才驚險(xiǎn)拿下。
全款付清的購(gòu)房方式,在美國(guó)各大二手房產(chǎn)市場(chǎng)迅速成為一股勢(shì)不可擋的趨勢(shì),低息貸款完全成了一個(gè)搶房的信號(hào),而失去了原本的意義。
2020年8月開(kāi)始,二手房交易量以同比10%以上速度遞增,9月、10月更是以20%的速度遞增。往年12月因?yàn)殚L(zhǎng)假交易清淡,而2020年,人們?cè)谑フQ節(jié)前,爭(zhēng)分奪秒地?fù)屪吡舜蟛糠謩倓倰炫频姆吭础?br />新房發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)更是氣氛緊張。洛杉磯附近的一個(gè)寂靜的小城市奇諾崗,曾有一個(gè)別墅項(xiàng)目,雖然第一期只放出4套房源(美國(guó)開(kāi)發(fā)商的樓盤,一般是每期只開(kāi)幾套,一個(gè)樓盤分幾十期,慢慢放出房源).工作人員周六來(lái)開(kāi)門時(shí),卻仿佛看到了上海老大房月餅店——購(gòu)房者帶著口罩,排起了幾十人的長(zhǎng)龍。
年初因疫情停工減產(chǎn)的建筑商從8月開(kāi)始,趕緊大馬力恢復(fù)生產(chǎn),但是門口的長(zhǎng)隊(duì)還是很難消化。
在線辦公,冷清地區(qū)炙手可熱居家辦公和學(xué)習(xí),成為美國(guó)人換大房子的直接動(dòng)力——試想2-3個(gè)孩子的家庭,神獸們熱火朝天地各自上網(wǎng)課,父母和同事們開(kāi)zoom會(huì)議……書(shū)房是肯定不夠,雙層床的臥房也容納不了兩個(gè)孩子同時(shí)上網(wǎng)課,必須一人一個(gè)空間,疫情不停,吵鬧不休,所以,在家辦公,必須得換大房子。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的在家辦公的磨合,還有多家互聯(lián)網(wǎng)公司宣稱,疫情結(jié)束后,將會(huì)永久性讓大部分員工在家辦公。
美國(guó)的稅法也一直鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)者在家辦公:使用書(shū)房作為家庭辦公室,按所占面積比例,可以將房貸利息、房產(chǎn)稅、水電費(fèi)、保險(xiǎn)等一系列費(fèi)用,用于抵扣個(gè)稅。
人口密度大的大城市居民,因?yàn)榭梢栽诩夜ぷ鳎瑸榱硕惚芤咔椋餍匀ソ紖^(qū)找住宅密度低、面積更大、單價(jià)更便宜的房子。大城市附近的獨(dú)棟別墅社區(qū),這一年成為最被熱捧的房產(chǎn)。
整個(gè)2020年下半年,住在郊區(qū)別墅的我們,見(jiàn)證了各種搬家的集裝箱車,不停地送來(lái)各種新鄰居,這些新鄰居多半是租客。因?yàn)榉吭刺伲紶栍蟹课菽贸鰜?lái)賣,門口“出售”的標(biāo)牌平均10天,就會(huì)換上“已售”。
人們和公司的距離得到徹底釋放后,連以往偏遠(yuǎn)冷清的中部的房產(chǎn)也被帶動(dòng)了起來(lái)——印第安納波利斯、堪薩斯城、博伊西、克利夫蘭、辛辛那提、孟菲斯和匹茲堡這樣的小型都市,與一年前相比,房?jī)r(jià)至少上漲了10%,熱度破天荒地超過(guò)了沿海大城市。
新房房源少,二手房增速萎縮2020年之前,因?yàn)榉吭床蛔愕膯?wèn)題日漸嚴(yán)重,美國(guó)住宅早已連續(xù)好幾年以3%-4%的幅度增長(zhǎng)。
美國(guó)25-35歲的人口有近5000萬(wàn),這些年輕人購(gòu)買第一套住房是剛需;結(jié)婚之后,要么不生,要么一口氣生三四個(gè)孩子,家庭人口爆炸,換房就箭在弦上;作為移民國(guó)家,每年有100萬(wàn)新移民抵達(dá)美國(guó),即便偷渡客,只要有個(gè)人報(bào)稅號(hào),也可以貸款買房;同時(shí),愛(ài)搬家的美國(guó)人平均5年換一個(gè)地方居住,購(gòu)房的需求是常態(tài)。
與這些剛需形成反差的是,無(wú)論是新房還是二手房,供應(yīng)一直跟不上節(jié)奏。
藍(lán)領(lǐng)勞動(dòng)力是最大的短板,10年前房產(chǎn)泡沫破滅,大批熟練的工人流失;大麻泛濫,年輕工人入職藥檢常常通不過(guò);越來(lái)越嚴(yán)格的移民執(zhí)法,偷渡的墨西哥裔工人不敢來(lái)工地應(yīng)聘……
土地審批也耗時(shí)耗力,地方官員迫于選民加壓,制定的安全設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高,新建房單元數(shù)控制更嚴(yán)格,為的是讓現(xiàn)有居民的房屋增值,并且通過(guò)房?jī)r(jià)篩選鄰居,這些漫長(zhǎng)而嚴(yán)格的各級(jí)審批程序,讓新房供應(yīng)量雖然每年有增長(zhǎng),但是在房屋交易總量中,占比不到1/5。
二手是美國(guó)房屋交易的主要來(lái)源,但房源卻在萎縮, 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年美國(guó)業(yè)主房屋的持有時(shí)間一般為8年,但現(xiàn)在卻是13年,特別是戰(zhàn)后嬰兒潮出生的老年人,隨著年紀(jì)增加,越來(lái)越懶得折騰,賣出的房屋越來(lái)越少。
十多年前的次貸危機(jī)也導(dǎo)致近500萬(wàn)套二手房從二手市場(chǎng)消失——這些房屋因無(wú)法還貸而被銀行收回,止贖房被多被打包出售給大型投資機(jī)構(gòu),統(tǒng)一投放租賃,退出銷售市場(chǎng),這500萬(wàn)套住宅,幾乎相當(dāng)于美國(guó)全年的二手房交易量,二手房供應(yīng)量因此又瘦身一圈。
房?jī)r(jià)越是上漲,像John那樣的屋主越舍不得賣房,加上2020年,房屋成交速度同比提升了一倍(見(jiàn)
表3),庫(kù)存很快被耗盡。到2020年12月,美國(guó)二手房住宅庫(kù)存總量?jī)H為107萬(wàn)套,比11月下降16.4%,比一年前下降23%,只有1.9個(gè)月供應(yīng)量,達(dá)到歷史最低水平。
表3,2020年與2019年相比,房屋成交速度提升了一倍
房產(chǎn)剛剛起泡,下調(diào)拐點(diǎn)主要看美聯(lián)儲(chǔ)無(wú)論怎樣的供求不平衡,在美國(guó)社會(huì)停擺,上百萬(wàn)人失業(yè)的疫情下,房產(chǎn)交易的瘋狂上漲,加上10年前次貸危機(jī)的傷痛,房產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂一直在拷問(wèn)著各方。
去年《福布斯》報(bào)道了一個(gè)重要的信號(hào):2020年6月,美國(guó)已經(jīng)有290萬(wàn)人申請(qǐng)了貸款延期,貸款總價(jià)值達(dá)到5840億美元。
但這本雜志認(rèn)為,這暫時(shí)并不會(huì)引發(fā)房產(chǎn)蕭條。與十年前次貸危機(jī)不同的是,當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)暴跌,房主所欠銀行貸款,房子賣掉都不夠換貸款;而如今美國(guó)樓市處于市場(chǎng)上升期,房子的市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款總額。如果一個(gè)房主疫情期間失去工作,他可以很快賣掉房子,獲得一大筆現(xiàn)金,先解決財(cái)務(wù)危機(jī),然后去買一個(gè)便宜點(diǎn)的房子,或者去租房解決困境,而不必像10多年前那樣被銀行把房子拿走,連首付也虧進(jìn)去,凈身出戶。
事實(shí)也是如此,次貸危機(jī)之后,美國(guó)銀行放貸要謹(jǐn)慎得多,綜合水電賬單、信用卡、還款紀(jì)錄等各方面的個(gè)人信用分要求大大提高;并且,大多數(shù)商業(yè)貸款首付要求至少兩成,基本杜絕了0首付;首付少于兩成、三成的,還必須購(gòu)買貸款保險(xiǎn),這讓銀行的風(fēng)險(xiǎn)大大減小,十年前的大崩盤目前看來(lái)不太可能。
但房產(chǎn)周期還有的,這次熱潮什么時(shí)候回落,主要還得看美聯(lián)儲(chǔ)。有專家觀察到,過(guò)去20年間,美聯(lián)儲(chǔ)每一輪降息,都會(huì)間接帶來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期繁榮,這個(gè)短周期一般在3-5年,降息不停,房產(chǎn)不會(huì)回落。而美聯(lián)儲(chǔ)保持零利率預(yù)計(jì)將到2023年底之前,由此可見(jiàn),被疫情催生的美國(guó)房產(chǎn)狂潮,可能還會(huì)有兩年左右的余溫。
值得一提的是,雖然房產(chǎn)泡沫暫時(shí)無(wú)憂,但這次的房產(chǎn)熱潮,對(duì)在疫情中失業(yè)或減薪的美國(guó)人來(lái)說(shuō),卻不是好消息,因?yàn)閮r(jià)格上漲完全抵消了降息帶來(lái)的好處,總價(jià)升高,讓房屋的首付額變得更高,美聯(lián)儲(chǔ)的計(jì)劃讓他們更加買不起房。
(作者王銳為美國(guó)南加州華人)
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