無(wú)論你是藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)還是金領(lǐng)，只要在異鄉(xiāng)打拼，就避免不了租房這個(gè)事情。由于現(xiàn)實(shí)生活中，大家普遍認(rèn)為房屋的承租較之房屋的買(mǎi)賣(mài)在操作上更簡(jiǎn)單，程序更簡(jiǎn)化，導(dǎo)致承租人在承租房屋時(shí)會(huì)忽視出租方對(duì)涉及房屋的權(quán)屬問(wèn)題，導(dǎo)致很多時(shí)候租賃雙方以簽訂合同時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)并未過(guò)戶為由，主張合同無(wú)效。今天我們來(lái)聊聊，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有過(guò)戶，這是否會(huì)成為租房合同無(wú)效的理由?
 

首先，根據(jù)《合同法》第212條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，從該法律規(guī)定可以看出，強(qiáng)調(diào)的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用和收益，并不要求出租人必須是租賃物所有權(quán)人或已取得產(chǎn)權(quán)證。

其次，《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)屬于違法建筑的;(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”

物的所有權(quán)和使用權(quán)是可以分離的，這才致充分發(fā)揮物的社會(huì)效用。所有權(quán)是使用權(quán)的根源和基石，但使用權(quán)可以游離于所有權(quán)，而相對(duì)獨(dú)立地存在和發(fā)揮作用。租賃就是此之典型。租賃合同轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)，既可轉(zhuǎn)讓原始使用權(quán)(即物主的自然使用權(quán))，也可轉(zhuǎn)讓繼受使用權(quán)(即從物主合法取得的使用權(quán))，但繼受使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般須取得物主的同意(明示和默示勻可)。

從此可知，有權(quán)出租房屋的人不一定是房屋的所有人(房東)。但是，出租人須擔(dān)保其使用權(quán)無(wú)瑕疵，尤其是擁有使用權(quán)的處分權(quán)。否則，真正的使用權(quán)人尤其是原始使用權(quán)人提出異議時(shí)，有可能導(dǎo)致租賃合同無(wú)效。
 

那么如果租賃合同解除時(shí)，租賃物上的添附物或其殘值如何處理?

答：《合同法》第二百二十三條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”因此，租賃合同解除時(shí)，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對(duì)房屋添附的處理有約定的按約定，沒(méi)有約定的，可以視不同情況分別處理：
 

一、未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應(yīng)當(dāng)自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下，如果要求出租人給予補(bǔ)償，對(duì)出租人而言，該補(bǔ)償將構(gòu)成強(qiáng)制得利的補(bǔ)償。而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則，強(qiáng)制得是不應(yīng)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

二、經(jīng)過(guò)出租人同意的添附，在合同解除后，由于該添附物不能取回，已經(jīng)成為添附方的損失。對(duì)于這種損失，原則上按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，可由出租方酌情給予補(bǔ)償

最后在簽訂合同時(shí)，一定要把相關(guān)的事項(xiàng)盡可能要以簽訂的合同為準(zhǔn)，要落實(shí)到書(shū)面內(nèi)容，口頭承諾的內(nèi)容應(yīng)視為無(wú)效。

關(guān)鍵詞： 租房合同