本周新房、二手房成交量同環比均下降，其中新房成交同比降幅有所收窄。本周43個城市新房成交套數為2.9萬套，環比下降9.5%，同比下降52.6%;17個大中城市新房成交套數為1.9萬套，環比下降4.1%，同比下降47.4%;一、二、三線城市新房成交套數環比分別變化-26.4%、2.1%、-1.1%，同比增速分別為-59.4%、-40.5%、-56.2%。15個城市二手房成交套數為1.2萬套，環比下降12.8%，同比下降33.7%;11個大中城市二手房成交套數為1.1萬套，環比下降12.2%，同比下降30.3%;一、二、三線城市二手房成交套數環比增速分別為-25.8%、-7.1%、-3.6%，同比增速分別為-52.9%、-22.1%、28.7%。

新房庫存量相比上周有所下降，去化周期相比上周有所上升。15個城市新房庫存套數為103.1萬套，環比下降1.5%，去化周期為19.4個月，環比上升0.7個月;8個大中城市新房庫存套數56.6萬套，環比下降1.1%，同比上升4.7%，去化周期為14.8個月，環比上升0.6個月;一線城市新房庫存量27.6萬套，環比下降0.8%，去化周期16.9個月，環比上升1.4個月，二線城市新房庫存量20.3萬套，環比下降0.8%，去化周期為15.4個月，環比上升0.6個月，三線城市新房庫存套數為8.6萬套，環比下降2.9%，去化周期10.0個月，環比減少0.4個月。

整體土地市場較上周相比量升價跌，土地溢價率有所上升。百城成交全類型土地數量為310宗，環比上升28.1%，同比下降47.6%;成交土地規劃建筑面積為1761萬平方米，環比上升2.5%，同比下降56.3%;成交土地總價為417億元，環比下降19.7%，同比下降81.6%;成交土地樓面均價為2367元/平方米，環比下降21.6%，同比下降57.8%;百城成交土地溢價率為3.03%，環比上升173.0%，同比下降79.1%。

房企國內債券發行規模環比有所上升，同比減少。房地產行業國內債券總發行量為106.50億元，同比減少7.4%(前值-14.2%)，環比增加51.1%;總償還量為68.13億元，同比減少56.2%(前值：-66.8%)，環比增加57.5%;凈融資額為38.37億元。其中國企國內債券總發行量為86.50億元，同比增加24.8%(前值：86.4%)，環比增加22.8%;總償還量為53.28億元，同比減少14.9%(前值：-33.3%)，環比上升360.1%;凈融資額為18.70億元。民企國內債券總發行量為20.00億元，同比減少56.2%;總償還量為14.85億元，同比減少84.0%(前值-97.1%)，凈融資額為19.67億元。本周美的置業、碧桂園和龍湖集團分別發行10、5、5億元公司債，為民營企業近九周以來首次發行國內債券。新城控股也擬于近期發行不超過10億元的銀行間中期票據，旭輝控股8億元小公募公司債券狀態也更新為“注冊生效”。

投資建議

雖然當前房地產行業基本面尚未改善(本周統計局公布的地產核心數據跌幅均明顯擴大)，但宏觀寬松和行業寬松都較為確定。宏觀寬松方面，本周央行超預期下調5年期LPR，對于房地產市場的信心提振有一定利好。5月103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個、13個基點，再創2019年以來新低;平均放款周期為29天，與上月持平。行業寬松方面，高能級城市加入松綁行列。本周市場相對穩健、基本面韌性足的核心城市成都、杭州、武漢相繼出臺局部放松政策，不過政策松綁力度都不算大，后續仍要觀察成都政策的實際落地情況、杭州主城區及新房市場是否有政策出臺。我們認為，多數城市會抓住5月下旬到6月窗口期出臺，前期已出新政的城市也可能進一步松綁。我們認為當前行業邏輯已經逐步從“政策是否會寬松”轉變為“政策能否起到實際效果”，雖然政策對市場的傳導仍需要時間，但從歷史周期來看，降息和行業寬松同時出現時，或帶動行業量價企穩，因此當前基本面的企穩預期開始逐步增強，我們建議持續關注地產板塊機會。建議關注四條主線：1)全國化布局的央國企龍頭房企，在上個階段已獲估值提振，但仍將享受beta行情帶來的上漲空間：保利發展、金地集團、招商蛇口、龍湖集團、華潤置地;2)區域型央國企龍頭和優質民企，但現金流和財報質量較好：建發國際、越秀地產、美的置業、濱江集團;3)政策更加明朗后可以關注彈性反轉標的：旭輝控股集團、新城控股、金科股份、碧桂園;4)當前收入確定較強、集中度加速提升，同時關聯房企近期信用風險緩釋，彈性反轉的地產后周期物業板塊：碧桂園服務、旭輝永升服務、保利物業、中海物業、新城悅服務。

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