整體來看，2021年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)板塊仍處于深層次調(diào)控陣痛期。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)疫情修復(fù)態(tài)勢(shì)，銷售數(shù)據(jù)大幅增長(zhǎng)，政策端堅(jiān)持“房住不炒”，跟進(jìn)出臺(tái)了大量收緊政策。反應(yīng)在下半年的市場(chǎng)上，土拍市場(chǎng)冷清，商品房銷售大幅下滑，房企流動(dòng)性緊張違約事件頻出，導(dǎo)致行業(yè)分化加劇，市場(chǎng)信心大挫。
從更宏大的視角看，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)板塊基本面走弱，但其作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)的地位沒有發(fā)生改變，考慮政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭訴求，以及當(dāng)前的邊際改善信號(hào)，短期的波動(dòng)不會(huì)撼動(dòng)其中長(zhǎng)期的向上趨勢(shì)。強(qiáng)力洗牌之下，預(yù)期未來以下兩類公司將擁有更確定性的機(jī)會(huì)。一是具備更突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的高信用、高效率房企。二是在地產(chǎn)下行周期中，展現(xiàn)出穿越周期能力的長(zhǎng)期機(jī)會(huì)賽道。前者的代表有萬(wàn)科、龍湖等，后者的典型是代建。
當(dāng)前市場(chǎng)上的代建標(biāo)的僅有兩個(gè)，相較據(jù)守河南的中原建業(yè)(9982.hk)，全國(guó)布局的代建第一股綠城管理控股(9979.hk)更具代表性。
前三季度，綠城管理新拓代建項(xiàng)目合約總面積達(dá)1,668萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.3%，新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估48.3億元(人民幣，單位下同)，同比增長(zhǎng)16.9%。不久前綠城管理將對(duì)外增長(zhǎng)指引由往年的20%，提升到30%，這意味著第四季度的情況可能更好。實(shí)打?qū)嵉臉I(yè)績(jī)支撐下，綠城管理走出戴維斯雙擊行情，年初至今股價(jià)漲幅超過60%，與主流房企和物管企業(yè)表現(xiàn)形成強(qiáng)烈反差。
一、為什么代建能夠穿越周期?
通俗來講，代建就是為有錢、有地、有資源的委托方提供開發(fā)服務(wù)，明確定位于專業(yè)服務(wù)提供商，不涉及所開發(fā)項(xiàng)目的任何股權(quán)。其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于運(yùn)營(yíng)管理效率，毛利和ROE水平更具優(yōu)勢(shì)，是真正受市場(chǎng)歡迎的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。
在房地產(chǎn)行業(yè)上行周期，代建公司可以基于豐富的客戶資源獲取足量的項(xiàng)目機(jī)會(huì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行階段時(shí)，代建公司充分滿足中小企業(yè)客戶的避險(xiǎn)和效率需求、政府和國(guó)企客戶的專業(yè)需求，獲得持續(xù)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張機(jī)會(huì)。
仍以綠城管理為例，截至2021年6月，綠城管理代建項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到334個(gè)，合約總建筑面積8400萬(wàn)平方米，在建面積提升至4370萬(wàn)平方米，整體可售貨值約4677億元。公司整體業(yè)務(wù)體量規(guī)模不輸TOP10的房地產(chǎn)公司，能夠?yàn)槲磥?-5年的收入提供保障。
與此同時(shí)，2017-2020年間，綠城管理營(yíng)收年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到21.3%，毛利率穩(wěn)定維持在44%左右的高位。足以充分證明代建開發(fā)模式的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性和盈利能力，以及逆周期屬性。
從政策端來看，代建符合時(shí)代要求的價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式。本輪房地產(chǎn)監(jiān)管調(diào)控反復(fù)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”，要求弱化房地產(chǎn)周期，打壓資本利得，驅(qū)動(dòng)房企由過去依靠房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲，規(guī)模提升盈利，向經(jīng)營(yíng)管理效率升級(jí)驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，代建模式與時(shí)代趨勢(shì)強(qiáng)烈共振，受到市場(chǎng)和投資者青睞。
就行業(yè)發(fā)展的自然趨勢(shì)而言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)歷經(jīng)行業(yè)初創(chuàng)、規(guī)模爆發(fā)、整合分化等階段，跨過土地紅利、金融紅利，正在進(jìn)入由產(chǎn)品、流程和模式創(chuàng)新去重新定義行業(yè)，激發(fā)管理紅利實(shí)現(xiàn)新價(jià)值發(fā)現(xiàn)的階段。代建所代表的開發(fā)創(chuàng)新，將成為未來房地產(chǎn)重要的價(jià)值實(shí)現(xiàn)點(diǎn)。
二、把握政府代建窗口
行業(yè)進(jìn)入量?jī)r(jià)雙穩(wěn)的成熟階段，代建生意仍大有可為。
在市場(chǎng)化住房領(lǐng)域，盡管行業(yè)銷量中樞見頂，但居住升級(jí)需求持續(xù)存在，疊加對(duì)通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的反應(yīng)，均價(jià)仍具備一定的上漲動(dòng)力，銷售金額有望繼續(xù)在高位震蕩。但在存量時(shí)代，剛需消費(fèi)者會(huì)更加關(guān)注品質(zhì)和服務(wù)，中小房企要想爭(zhēng)奪客戶并實(shí)現(xiàn)更大利潤(rùn)，將對(duì)能夠提供更高信用評(píng)級(jí)，顯著降本增效和品牌溢價(jià)的代建服務(wù)，保持持續(xù)的迫切需求。
以綠城管理為例，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示公司多個(gè)代建項(xiàng)目溢價(jià)率超15%，其項(xiàng)目管理效能和品牌價(jià)值在中小企業(yè)中已經(jīng)建立起零號(hào)口碑。
非市場(chǎng)化住房領(lǐng)域?qū)⑹俏磥泶ㄐ袠I(yè)更重要的發(fā)力點(diǎn)。這一領(lǐng)域的委托主體主要是政府和國(guó)企，承接項(xiàng)目包括城市更新、城鎮(zhèn)保障性住房、安居工程等項(xiàng)目，巨大的市場(chǎng)規(guī)模充分打開代建行業(yè)天花板。
陸續(xù)收官的第三輪土拍結(jié)果顯示，本輪最終拿地主力仍是政府平臺(tái)、國(guó)企，“國(guó)進(jìn)民退”的趨勢(shì)越發(fā)明顯，預(yù)計(jì)后續(xù)國(guó)企、央企、城投公司的開發(fā)項(xiàng)目需求將更多。
另一方面，在國(guó)家大力推進(jìn)共同富裕的背景下，政策在“住”這一緊要的民生問題上一直持續(xù)發(fā)力，相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)建立。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000年前國(guó)內(nèi)開發(fā)的老舊住宅社區(qū)就涵蓋超4200萬(wàn)住戶，涉及總建筑面積約40億平方米。“十四五”期間，政府明確將加快發(fā)展保障性租賃住房，將支持范圍進(jìn)一步擴(kuò)展到主要的人口凈流入城市。日前結(jié)束的政治局會(huì)議，更明確表示，要將“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”放在房地產(chǎn)政策的首位，充分凸顯出保障房工作的重要地位。
保障性租賃住房政策概況
根據(jù)安信證券的數(shù)據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)主要城市十四五期間保障房實(shí)施規(guī)模可達(dá)986萬(wàn)。按此進(jìn)度，預(yù)期2022年國(guó)內(nèi)保障房實(shí)施規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)247萬(wàn)套，可拉動(dòng)投資規(guī)模約4200億。無(wú)論從項(xiàng)目規(guī)模，還是持續(xù)性還是安全性考量，保障房代建商都將成為最大受益者。
就當(dāng)前格局來看，綠城管理是中國(guó)最大的保障房承建商，歷史上已經(jīng)為18萬(wàn)戶原住民提供過保障房，在建保障房面積約2635萬(wàn)平方米，涉及25萬(wàn)戶家庭。今年以來，公司敏銳捕捉到市場(chǎng)變化，主動(dòng)加快客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高商業(yè)代建門檻，加大政府及國(guó)有企業(yè)項(xiàng)目拓展力度。
2021上半年，公司新拓政府代建項(xiàng)目合約總面積6.1百萬(wàn)平方米，超去年同期拓展規(guī)模5倍以上，公司來自政府、國(guó)有企業(yè)的合約面積占比達(dá)58%，且占比仍在擴(kuò)大，持續(xù)地輻射出良好的行業(yè)、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。
三、代建公司的高速發(fā)展才剛剛開啟
觀察已經(jīng)上市的兩個(gè)代建樣本，不難發(fā)現(xiàn)，在市占率、營(yíng)收規(guī)模、合約總面積等多個(gè)指標(biāo)上，中原建業(yè)與綠城管理目前仍存在較大差距，關(guān)鍵在于后者持續(xù)地多元客戶結(jié)合和全國(guó)化布局。
客戶層次上，中原建業(yè)和綠城管理雖然都涉足商業(yè)和政府代建，但中原建業(yè)更多地側(cè)重于商業(yè)代建，綠城管理的客戶結(jié)構(gòu)更為均衡，并且已經(jīng)跟隨市場(chǎng)變化前瞻地進(jìn)行了調(diào)整，政府代建占比持續(xù)提升。盡管政府代建的利潤(rùn)率相對(duì)較低，但表現(xiàn)更加穩(wěn)定，隨著規(guī)模不斷擴(kuò)大，量變的積累將帶來質(zhì)變的飛躍，對(duì)利潤(rùn)表現(xiàn)產(chǎn)生積極影響。
事實(shí)上，在大量的政府代建經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)測(cè)算模型下，綠城管理表示政府代建項(xiàng)目更容易標(biāo)準(zhǔn)化，將為成本優(yōu)化提供了空間。
在服務(wù)覆蓋的地域上，中原建業(yè)主要以河南鄭州為中心，聚焦中原地區(qū)業(yè)務(wù)擴(kuò)展。綠城管理的業(yè)務(wù)則已經(jīng)覆蓋全國(guó)96座城市，并積極探索更多元化的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，布局重點(diǎn)呈現(xiàn)出由三、四線城市向一線、二線城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。
截至2021上半年，公司整體建筑面積的80%位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。其中，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈項(xiàng)目44.0百萬(wàn)萬(wàn)平方米，占總建筑面積比重52.4%;環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津冀城市群項(xiàng)目15.2百萬(wàn)平方米，占比18.1%;珠三角經(jīng)濟(jì)圈項(xiàng)目6.5百萬(wàn)平方米，占比7.7%;成渝城市群項(xiàng)目1.2百萬(wàn)平方米，占比1.5%。公司重點(diǎn)拓展的政府代建項(xiàng)目也首次走出浙江，落地江蘇、福建、山西、江西等城市，收獲更多地方政府和國(guó)企的信賴。事實(shí)上，能夠在經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)保持高速度擴(kuò)張，也側(cè)面說明了代建需求的廣泛存在，以及委托方對(duì)代建服務(wù)商的品牌認(rèn)可。
值得一提的是，不久前綠城管理還與擁有國(guó)資背景的前海潤(rùn)禾基金公司合作，成立合資平臺(tái)，入局大灣區(qū)深莞穗等核心城市的城市更新業(yè)務(wù)。預(yù)期雙方將分別發(fā)揮在代建開發(fā)運(yùn)營(yíng)中的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，以及在粵港澳大灣區(qū)多年的資源積累，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)助業(yè)主方自主開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)多方互利共贏。
可以預(yù)見的是，憑借投入低、利潤(rùn)高的輕資產(chǎn)屬性，穿越周期的成長(zhǎng)韌性，以及潛在的諸多政策利好，代建行業(yè)必然會(huì)吸引更多的玩家入局，類似物管板塊的上市潮有望在代建領(lǐng)域重現(xiàn)。已經(jīng)率先布局的公司，在服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、行業(yè)規(guī)則制定、市場(chǎng)規(guī)模等層面搶占了一定優(yōu)勢(shì)，將逐步構(gòu)筑起相應(yīng)的核心競(jìng)爭(zhēng)壁壘。
所幸的是當(dāng)前國(guó)內(nèi)代建行業(yè)尚處于做大行業(yè)蛋糕的藍(lán)海階段，足以容納更多參與者。中指研究院預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)代建市場(chǎng)規(guī)模占比將保持年均21.3%的高速增增長(zhǎng)，到2025年，代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)滲透率將達(dá)到12.5%。參照歐美模式下代建業(yè)務(wù)占比可達(dá)到20%-30%，國(guó)內(nèi)代建行業(yè)的滲透率還有超5倍空間，國(guó)內(nèi)代建公司的高速發(fā)展才剛剛開啟。
關(guān)鍵詞： 銷售 數(shù)據(jù) 大幅
