機構監測數據顯示，11月，多地二手房成交量環比出現明顯增長，結束下半年以來二手房成交量價齊跌的態勢。業內人士表示，當前二手房成交量出現明顯回升，主要受益于信貸環境有所改善。預計未來信貸政策以穩定市場為主，既不會過于緊張，也不會出現過度寬松的情況。
成交量有所放大
貝殼找房數據顯示，11月，50城二手房整體成交量環比增長約2%，連續兩個月實現環比增長。11月，重點50城中約50%的城市成交量環比回升，主要分布在粵港澳大灣區、長三角區域，如深圳二手房成交量連續兩個月環比增長，10月、11月環比增速分別在10%以上和40%以上;佛山、廣州、中山、惠州等11月環比增速在15%以上;杭州、合肥、蘇州等11月環比增長幅度在10%至40%之間。
記者注意到，當前成交量回升幅度較明顯的城市主要是前期經歷嚴格調控后市場深度下挫的城市，成交量基本降至長期歷史低位，如深圳9月的成交量幾乎是近10年的最低。這些城市市場修復到正常成交水平仍需要時間。從同比來看，貝殼50城二手房成交量同比下降47%，本月出現環比增長的城市成交水平仍明顯低于去年同期。
深圳中原研究中心數據顯示，11月，深圳二手住宅成交量突破2000套，10月份為1605套，結束此前七個月連跌態勢。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，11月，深圳樓市成交量出現了觸底反彈的跡象。過去10多年，深圳正常時期月均二手房銷售規模是3000套至6000套。預計今年年底和明年第一季度，市場成交將溫和回升。但是，李宇嘉同時提醒，深圳樓市不會迎來趨勢反轉，參考價對房價的上漲制約還是比較大的，加杠桿的難度增加。
價格方面，二手房價格出現環比走低的態勢。58同城、安居客最新監測數據顯示，11月，全國65個主要城市二手房掛牌均價為16840元/平方米，環比下跌0.33%，65城中有14城二手房掛牌房價環比上漲。北京、深圳、上海二手房掛牌均價分別為58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。目前落實二手住房參考價制度的10個城市調控效果明顯，寧波、成都、三亞、西安、合肥和廣州6個城市掛牌價環比下行。
信貸環境有所改善
針對二手房成交放量的原因，貝殼找房認為主要受益于信貸環境有所改善。11月，百城主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套房利率為5.96%，較10月回落3個基點。自10月房貸利率出現年內首次環比回調后，11月利率再次回調。重點城市中約30%的城市下調利率，下調范圍較上月擴大，主要覆蓋長三角、粵港澳大灣區。
放款周期方面，11月，百城平均放款周期為68天，較上月縮短5天，自4月以來首次縮短。銀行放款力度加強，其中超過60%的城市放款周期縮短。南通、鹽城、紹興、東莞、中山等利率下降的城市放款周期也同步縮短。三季度市場轉弱使得售房者預期回歸，無論是掛牌價還是調價動作都更趨向于市場真實水平，使得交易過程摩擦相對減少，有助于成交量的回升。
李宇嘉指出，前期因為交易成本高，銀行貸款發放不通暢，二手房交易量下滑明顯，導致換房需求受影響。目前來看，信貸寬松是適度的，是在符合房地產金融宏觀審慎的框架下滿足合理需求的。這就意味著，貸款集中度、“三條紅線”、貸款比例和規模控制仍舊有效，特別是對開發貸，對風險控制仍然比較嚴格。
穩定預期為主
東北證券研報顯示，2021年前三季度，新增房地產貸款額度呈現不斷走弱趨勢。9月，新增房地產貸款額度達到2015年以來的最低位。央行公布的10月個人住房貸款統計數據顯示，截至10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月新增3481億元，較9月多增1013億元。這是央行首次單獨公布個人住房貸款月度數據，向市場釋放“兩維護”的較強信心。
中原地產首席分析師張大偉對記者表示，之前樓市全面下調的最主要原因是信貸排隊，購房者按揭貸款和開發商開發貸基本全面收緊，導致市場成交量和成交價均出現明顯回落。
“過去幾年，房地產行業規模快速擴張主要靠的是‘快周轉戰略+高杠桿’。這種發展是不可持續的，良性循環應該是繼續降低企業的杠桿，提高預售資金監管，保證開發商穩定建設，穩定市場預期。預計未來信貸既不會過于緊張，也不會再出現過度寬松的情況。”張大偉指出。
中金公司研報顯示，10月以來，住房按揭貸款投放環比提速、開發貸“抽貸”情況有所緩解。但是，集中度和“三條紅線”規定對涉房貸款投放仍將形成剛性約束，開發貸資產質量承壓也會影響銀行風險偏好。總體而言，當前涉房貸款政策并未明確轉向，更多的是“維穩”和“微調”，未來變化值得密切關注。
