4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅與上月相比變動幅度不大。主要受上年同期低基數(shù)影響，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅均有所擴(kuò)大。尤其是一線城市漲幅居前，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.2%和11.4%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.4個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。
“春節(jié)月過后，房企加大供貨力度，熱點(diǎn)城市需求延續(xù)了開年以來的熱度。”交通銀行金融研究中心首席房地產(chǎn)分析師夏丹表示，3月商品房成交1.86億平方米，創(chuàng)歷年同期最高，樓市迎來最強(qiáng)小陽春。從一季度整體情況來看，供需兩旺疊加基數(shù)效應(yīng)，市場成交熱度較高。
熱點(diǎn)城市房價(jià)延續(xù)熱度
從環(huán)比來看，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅變動不大。從同比來看，各線城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅擴(kuò)大。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，去年以來調(diào)控集中在一線城市，深圳、上海最先調(diào)控，且屢次出臺政策“打補(bǔ)丁”，對市場降溫起到了明顯效果，一線城市新房價(jià)格環(huán)比漲幅回落。此外，一線城市二手房價(jià)同比漲幅創(chuàng)2017年6月份以來新高，主要是由于市場回升，新房限價(jià)，但二手房不限價(jià)，疊加一線城市拆遷規(guī)模大、部分區(qū)域新房供應(yīng)少等因素，導(dǎo)致二手房漲價(jià)。
植信投資研究院高級研究員馬泓表示，3月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增長4.4%，較2月上升0.3個(gè)百分點(diǎn);二手住宅價(jià)格指數(shù)同比增長3.3%，較2月上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市二手房價(jià)同比上漲11.4%，存在“過熱”的問題;部分重點(diǎn)二線和三線城市房價(jià)也存在上行壓力，抑制需求將成為短期政策調(diào)控的主線。
商品房銷售處于較高景氣區(qū)間
一季度商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%;比2019年1至3月份增長20.7%，兩年平均增長9.9%;商品房銷售額38378億元，增長88.5%;比2019年1至3月份增長41.9%，兩年平均增長19.1%。
馬泓表示，一季度房地產(chǎn)銷售處于較高景氣度區(qū)間。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，二三線重點(diǎn)城市落戶政策的逐步落地，新增購房需求不斷釋放，疊加房企當(dāng)前對現(xiàn)金流要求較高，房產(chǎn)促銷積極性上升，住房信貸釋放較快，推升了商品房銷售的大幅度改善。商品房去庫存速度有所加快。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開工情況總體呈現(xiàn)良好態(tài)勢，尤其是在施工端。
開發(fā)投資方面，1至3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%;比2019年1至3月份增長15.9%，兩年平均增長7.6%。其中，住宅投資20624億元，增長28.8%。
夏丹表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資處于較高水平，主要受穩(wěn)健的房屋施工支持。1至3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積79.8億平方米，同比增長11.2%;房屋新開工面積3.6億平方米，增長28.2%。
此外，房企資金方面相對充足，融資結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金47465億元，同比增長41.4%;比2019年1至3月份增長21.9%，兩年平均增長10.4%。其中，房企來自開發(fā)貸款的資金占比縮減，銷售回款直接形成的定金及預(yù)收款占比提升至37.4%，創(chuàng)歷史新高。
政策加碼抑制樓市過熱
各地區(qū)、各部門不斷出臺政策“打補(bǔ)丁”，政策加碼抑制樓市過熱。今年以來全國有包括一線城市在內(nèi)的13個(gè)城市被住建部約談督導(dǎo)。針對經(jīng)營貸違規(guī)入市，政策也密集出臺。4月16日，浙江銀保監(jiān)局發(fā)布《誠實(shí)守信、按約用款 關(guān)于消費(fèi)貸、經(jīng)營貸流入房市存在風(fēng)險(xiǎn)的消費(fèi)提示》，意在引導(dǎo)消費(fèi)者理性看待經(jīng)營貸，杜絕炒房行為。
“從調(diào)控政策來看，形勢非常明朗，就是要通過資金端控制炒作、調(diào)控端限制需求，供給端放量供地，給市場降溫。”李宇嘉表示，在新的調(diào)控邏輯下，一旦房價(jià)上漲，調(diào)控政策立即出臺，而且后續(xù)還會“打補(bǔ)丁”，且調(diào)控已經(jīng)開始蔓延到三線城市。從房價(jià)來看，部分一線城市已經(jīng)開始觸頂，二線城市上漲趨勢盡管還存在，但繼續(xù)明顯上漲的動力不足。三線城市分化比較明顯，受都市圈、軌道交通利好的，繼續(xù)上漲，其他城市平穩(wěn)或下跌趨勢明顯。
夏丹表示，隨著房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)查經(jīng)營貸入樓市等信貸收緊，以及針對重點(diǎn)城市的住建部定向約談、住宅供地“兩集中”、新房搖號“積分制”等調(diào)控升級，重點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比漲幅有望繼續(xù)縮窄。
