融創服務上市、恒大物業公布發行價、遠洋服務通過港交所聆訊……物業公司上市熱潮一浪接著一浪。業內專家表示,上市潮背后也出現了破發潮,映射了投資者對相關公司估值的不同預期,也意味著物管行業分化格局將愈演愈烈,行業并購潮將很快上演,那些具有差異化競爭優勢的公司方能“走得更遠”。
物管行業將進一步分化
近來,物業管理股上市首日表現也是“冰火兩重天”,優質物管龍頭受到資本市場青睞。業內人士指出,隨著個股標的明顯增多和市場選擇范圍的拓展,擁有強大母公司優勢、核心競爭力以及行業整合能力的龍頭物管公司更能獲得投資者的偏愛。
比如,有望下月登陸香港市場的遠洋服務,得益于控股股東遠洋集團的品牌效應以及遠洋集團豐富的行業經驗,形成了在高端商寫領域的差異化優勢。其在高端商寫的物管收入占總非住宅物管收入的80.9%,擁有北京遠洋國際中心、成都遠洋太古里、杭州樂堤港等多個高端地標寫字樓和商業綜合體的管理經驗。2019年,其在管商寫物業平均物業管理費為17.4元/平方米/月,處于行業較高水平。
“物業管理板塊的估值,與其說是對優秀公司核心能力的褒獎,不如說是對核心賽道高成長性的期許。但這個行業一直都存在一些隱患,新股發行放大了這些問題。”中信證券首席基地產業分析師陳聰表示,“部分缺乏核心競爭力也不具備長期成長的物業管理公司,未來將面臨被市場邊緣化的風險。”
IPO高潮加速了物業管理板塊的結構分化,且分化具有持續性。陳聰認為,在結構分化中,物業管理板塊已經告別了以往雞犬升天的局面。重視企業的獨特運營能力,選擇最具確定成長空間的企業,可能是物業管理板塊投資的關鍵。
行業集中度或大幅提升
分化的背后將是行業并購案例的增多和行業集中度的提升。中信證券認為,物業管理公司大量上市有利于市場集中度提高。規模較小、缺乏特色的物業管理公司會失去擴張規模的動力。同時,若中小市值的物業管理公司估值持續走低,也會進一步優化一級市場的并購環境,為大公司提供進一步整合行業的可能性。
公開資料顯示,物業公司上市募集資金主要用于收并購及市場拓展。比如,恒大物業上市后會持續加強外拓力度,約65%的募資額將用于并購。遠洋服務此次IPO募資的約60%將用于把握戰略投資及收購機會,擇優并購,進一步發展戰略聯盟以及擴大物業管理業務的規模;其余40%資金將計劃分別用于升級智能化管理系統建設智能化小區、提升數字化水平及內部信息技術基礎設施、運營資金及一般公司用途。
“未來三年,是行業集中度提升的關鍵三年。企業品牌差異化的顯著提升將推動公司品牌迅速壯大。從全局來看,物業管理行業空間廣闊,優秀公司可能在未來迎來跨越式發展。”陳聰說。
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