持續半年高企的深圳寫字樓空置率正在向下降。

世邦魏理仕發布的最新數據顯示，三季度深圳寫字樓空置率為20.1%，環比下降0.8個百分比。一季度，這個指標一度漲至21.2%。

新增出租翻倍是主因之一。今年一、二季度，深圳寫字樓的吸納量一直徘徊在8-9萬平方米左右;但第三季度新增出租24.3萬平方米，增加近3倍。這些吸納量90%以上來自國內企業，9.7%來自于外資企業。

從租賃結構來看，科技產業貢獻了56%的需求量。世邦魏理仕深圳顧問及交易服務辦公樓部主管、資深董事吳洋向經濟觀察網透露，近期有超大科技“巨獸”企業直接落戶深圳前海，一次性租賃面積高達10萬平方米。

“科技行業是深圳寫字樓需求結構中占比最大的板塊。一方面，科技企業的需求還在進一步增大;另一方面，科技產業鏈上下游的各種聯動企業也處于租賃擴充階段。”這是世邦魏理仕所觀察到的，目前深圳寫字樓租賃市場的一大趨勢。

今年上半年，深圳寫字樓的新增租賃需求，更多聚焦在金融行業上，銀行、證券及保險類等傳統金融企業的新設立與搬遷升級，支撐了四分之一的市場份額。下半年開始，科技巨頭尋求擴張，中小型科技企業也萌發出不同相應的需求，成為市場新的支撐主力。

金融板塊依然是繼科技之后的第二大需求來源，總體貢獻比例近17%，其中，投資理財和財富管理兩個非傳統金融企業租戶為市場帶來相當一部分需求。

上半年，部分小微企業紛紛退租節流，大型企業則選擇縮減辦公面積;進入第三季度，大部分有預算的企業，正根據今年實際業務的發展規模調整內部的支出比。但一個共性現象在于，這些企業租戶的“口味”更加刁鉆了，他們對于寫字樓物業所提供的服務要求趨于準確且周密，通常還要求具備一定的服務附加值。

在大宗交易市場，寫字樓同樣是關注度最高的一類交易標的。根據世邦魏理仕統計的數據，第三季度，深圳大宗交易市場錄得6宗交易，總額達53.7億元，環比增長了3.3倍。

其中，寫字樓的大宗交易就達到4宗，3宗來自甲級寫字樓，1宗為工業型寫字樓，交易面積近10萬平方米，貢獻了約49.4億元、91.9%的季度成交額。從買家類型進行觀察，科技、保險類公司同樣是主力。

“我們發現，這段時間具備購置辦公需求的科技企業，基本都是一些處于快速發展階段或者獨角獸的企業，他們尚未達到一定規模，不具備相應條件向相關部門申請企業總部大樓。因此選擇大宗交易的方式。”深圳投資及資本市場部主管、資深董事古振鵬告訴經濟觀察網，這些購置寫字樓的科技企業，出發點多是為將來企業上市進行資產配置。他們的投資，除了用于企業自身發展之外，部分企業還會將剩余辦公面積對外租賃。

其實，從去年第三季度開始，愈來愈多的境外投資者在大灣區，尤其是深圳尋找寫字樓標的的意愿不斷增強。古振鵬稱，這些外資進入深圳，并不完全是因為香港寫字樓投資回報率走低。世邦魏理仕提供的監測數據顯示，當前深圳寫字樓的投資回報率也僅介于3.7%左右。

境外投資機構“轉道”深圳，更多是因為建設先行示范區的優勢，以及粵港澳大灣區的政策利好逐步落地，引發了他們對深圳價值的重新認知。

盡管大宗投資的頻繁度增加，寫字樓還面臨著空置率持續處于高位，招租能力相應減弱等一系列難題，但這并未改變寫字樓業主對于資產入市的考量。“通常，每個寫字樓物業在入市之前已經建立起相對明確的定位，究竟以銷售為主還是自持為主，業主不會因為市場變化臨時改變此前的定位。”古振鵬對經濟觀察網表示。

世邦魏理仕統計過，當前深圳的甲乙級寫字樓總建面超過1300萬平方米。在他們的數據庫里，散售型寫字樓的占比不到50%，而單一業權(只有一個業主持有)寫字樓占比則超過50%。“可售型寫字樓項目數量在市場當中還是比較有限的。”

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