近期，北京市的零售物業(yè)市場(chǎng)氛圍在慢慢恢復(fù)中，但仍未達(dá)到疫情前的水平。總體來(lái)看，三季度的零售物業(yè)市場(chǎng)空置率仍然在攀升，租金環(huán)比二季度下降，部分項(xiàng)目未來(lái)仍然存在進(jìn)一步降租的可能。
近期，北京市的零售物業(yè)市場(chǎng)氛圍在慢慢恢復(fù)中，但仍未達(dá)到疫情前的水平。總體來(lái)看，三季度的零售物業(yè)市場(chǎng)空置率仍然在攀升，租金環(huán)比二季度下降，部分項(xiàng)目未來(lái)仍然存在進(jìn)一步降租的可能。
大型綜合商場(chǎng)租金下探
10月13日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《2020年三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》。數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度，北京沒(méi)有新增零售物業(yè)項(xiàng)目，大型綜合性商場(chǎng)客流基本恢復(fù)，但整體新租需求仍在復(fù)蘇過(guò)程中。
三季度，零售物業(yè)市場(chǎng)仍有商戶退租或業(yè)主主動(dòng)調(diào)整租金的案例，集中在一些兒童、餐飲和服飾等經(jīng)營(yíng)能力較弱的租戶，但總體來(lái)看，由疫情引起的大規(guī)模退租已接近尾聲。三季度，零售物業(yè)市場(chǎng)的空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至10.0%，購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)每天每平方米36.4元，環(huán)比下降0.7%，跌幅較二季度有所收窄。
未來(lái)6個(gè)月，北京將有5個(gè)商場(chǎng)計(jì)劃開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)共355100平方米。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，核心商圈和成熟優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的市場(chǎng)已經(jīng)有了復(fù)蘇的跡象，而個(gè)別面臨品牌大規(guī)模調(diào)整而空置率明顯升高的項(xiàng)目，仍然存在進(jìn)一步降租的可能。
相比之下，餐飲、運(yùn)動(dòng)服飾、化妝品品牌的拓展相對(duì)活躍，一些外地和新創(chuàng)餐飲品牌利用當(dāng)前時(shí)機(jī)進(jìn)駐北京的購(gòu)物中心，Descente Blanc在太古里、Gabriele Colangelo在國(guó)貿(mào)、Gontran Cherrier在朝陽(yáng)大悅城分別開(kāi)出北京首店。
對(duì)此，世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)商業(yè)部董事趙志瑋表示：“疫情后的一段時(shí)間內(nèi)，品牌資源更偏好經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、業(yè)態(tài)豐富度高的核心商圈和成熟的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，也意味著品牌對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的客流和運(yùn)營(yíng)有更高的期望和標(biāo)準(zhǔn)。9月頒布的《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(2018年-2035年)》以及第七屆王府井品牌節(jié)的舉辦均成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。未來(lái)北京核心商圈將進(jìn)一步推行存量改造和業(yè)態(tài)升級(jí)，在國(guó)際化、時(shí)尚化的道路上更進(jìn)一步，強(qiáng)化其展示和打造北京消費(fèi)文化的功能和內(nèi)涵。”
寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率攀升
截至三季度末，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量為53800平方米，在連續(xù)兩個(gè)季度的負(fù)值后轉(zhuǎn)正，空置率受新增供應(yīng)集中放量的影響，環(huán)比攀升2.1個(gè)百分點(diǎn)至17.7%。北京市平均租金報(bào)價(jià)下行至每月每平方米416.1元，環(huán)比下滑0.3%，跌幅較上半年明顯收窄。
由于企業(yè)整合以及因營(yíng)商環(huán)境不穩(wěn)定，三季度企業(yè)辦公面積騰退和縮減依然存在。但在大數(shù)據(jù)、新媒體為主導(dǎo)的TMT行業(yè)以及保險(xiǎn)、證券及基金為主的金融行業(yè)的搬遷和擴(kuò)租需求的拉動(dòng)下，北京全市新租交易總量環(huán)比上升20%。外資企業(yè)需求亦有所回暖，除活躍的金融和科技行業(yè)外，消費(fèi)品制造及醫(yī)藥板塊也有不錯(cuò)表現(xiàn)。新興寫(xiě)字樓區(qū)域的政府在加速區(qū)域發(fā)展方面繼續(xù)發(fā)力，積極幫助區(qū)內(nèi)樓宇對(duì)接需求資源，引入優(yōu)質(zhì)租戶，如麗澤區(qū)域在三季度有一宗新樓的整租交易。
2020年第三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)有5個(gè)新項(xiàng)目交付使用，總供應(yīng)量達(dá)360700平方米，其中通州商務(wù)區(qū)迎來(lái)首批業(yè)主自持租賃項(xiàng)目的入市。未來(lái)6個(gè)月，約有544700平方米新增供應(yīng)即將交付，其中約八成位于麗澤，板塊內(nèi)去化壓力持續(xù)。
商務(wù)活動(dòng)基本恢復(fù)至正常水平，租賃活躍度逐步回升。受自貿(mào)區(qū)利好的推動(dòng)，北京商務(wù)核心區(qū)域有望率先迎來(lái)租金企穩(wěn)，尤其是空置率偏低且金融、科技租戶需求活躍的中關(guān)村和金融街板塊。
對(duì)此，世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓租戶部主管張冀蘇指出：“三季度新增供應(yīng)集中放量，租戶辦公空間拓展進(jìn)入窗口期。三季度新租交易繼續(xù)回暖，租戶借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)搬遷計(jì)劃，可以升級(jí)辦公環(huán)境和降低租賃成本。未來(lái)在經(jīng)濟(jì)加速修復(fù)后，以及在北京自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)獲批后，對(duì)高端服務(wù)業(yè)、數(shù)字科技以及金融科技等行業(yè)發(fā)展的政策鼓勵(lì)驅(qū)動(dòng)下，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)將顯現(xiàn)更多的增長(zhǎng)點(diǎn)和機(jī)會(huì)，自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)的核心商務(wù)區(qū)代表CBD和新興區(qū)域代表通州商務(wù)區(qū)的發(fā)展空間值得期待和關(guān)注。”
北京商務(wù)園供應(yīng)大增
2020年第三季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)空置率提高4.4個(gè)百分點(diǎn)至25.5%。整體市場(chǎng)平均租金報(bào)每月每平方米158.6元，環(huán)比繼續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)，但降幅收窄至0.2%。
三季度北京商務(wù)園區(qū)迎來(lái)單季供應(yīng)高峰，共有10個(gè)新項(xiàng)目交付使用，總計(jì)體量570300平方米，涉及6個(gè)子市場(chǎng)：上地、電子城、豐臺(tái)科技園、石景山、順義和大興。
近期，商務(wù)園區(qū)租賃活動(dòng)明顯復(fù)蘇，三季度凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)87500平方米，回到去年同期水平。上地和豐臺(tái)科技園的新交付項(xiàng)目剛?cè)胧芯瓦_(dá)到6成以上的出租率。激活市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿κ墙逃萍肌④浖_(kāi)發(fā)等科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的積極擴(kuò)張，貢獻(xiàn)三季度超過(guò)90%的新增需求。其中獨(dú)角獸企業(yè)紛紛釋放其租賃需求，在海淀區(qū)子市場(chǎng)有大面積成交。另一方面，市場(chǎng)上也有部分TMT、消費(fèi)品制造業(yè)和線下教育類租戶繼續(xù)出現(xiàn)退租現(xiàn)象。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室主管宋海燕表示：“數(shù)字貿(mào)易和科技創(chuàng)新為近期中央批復(fù)的北京自貿(mào)區(qū)的主要方向，而北京商務(wù)園區(qū)近兩年集中交付的高品質(zhì)新增供應(yīng)，將為這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚和發(fā)展提供落位空間，尤其利好自貿(mào)區(qū)區(qū)劃范圍內(nèi)的海淀北清路、順義空港和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等子市場(chǎng)，以及未來(lái)即將崛起的金盞、大興機(jī)場(chǎng)等外圍辦公區(qū)域，將進(jìn)一步開(kāi)創(chuàng)北京未來(lái)產(chǎn)業(yè)的多中心格局。”
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