4 月商品房銷售面積和銷售額增速 V 型回升
4 月商品房銷售恢復(fù)情況好于 3 月，4 月單月銷售面積和銷售額增速呈現(xiàn) V 型回升。1—4 月份，商品房銷售面積 33,973 萬方，同比下降 19.3%，降幅比 1—3 月份收窄 7.0pcts;商品房銷售額 31,863 億元，同比下降 18.6%，降幅比 1—3 月份收窄 6.1 pcts。
4 月單月銷售額回暖不及銷售面積
4 月單月銷售額回暖不及銷售面積，平均房價下降，我們推測是部分區(qū)域促銷行為導(dǎo)致。4 月單月銷售面積 11,995 萬方，同比下降 2.13%;銷售額 11,498 億元， 同比下降 4.99%。
中部地區(qū)累計銷售額受影響最大，至 4 月才出現(xiàn)明顯回暖
隨著市場復(fù)蘇，各地商品房銷售額整體已回暖。中部地區(qū) 1—4 月份累計銷售額受疫情影響最大，至 4 月才出現(xiàn)明顯回暖。
中部地區(qū) 1—4 月份商品房銷售額 6,114 億元，同比下降 26.6%，降幅比 1 —3 月份收窄 9.5pcts，東部、西部和東北地區(qū)分別同比下降 16.1%、 16.3%、21.5%。中部地區(qū) 1—4 月累計銷售額回暖速度不及其他區(qū)域，但 4 月單月銷售額增速表現(xiàn)較好，同比僅下降 3.8%，東部、西部和東北地區(qū)分別同比下降 6.1%、2.1%、10.1%。
4 月新開工恢復(fù)好于銷售額，開發(fā)商開工意愿強(qiáng)烈
隨著全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)和住房需求復(fù)蘇，4 月新開工明顯回暖。 1—4 月份房屋新開工面積 47,768 萬方，同比下降 18.4%，降幅比 1—3 月份收窄 8.8pcts.4 月單月值 19,565 萬方，同比下降 1.3%，降幅比 1—3 月份收窄 9.1pcts。
新開工面積 1—4 月份同比下降 18.4%，因?yàn)榉科笮麻_工計劃持續(xù)處于滿負(fù)荷狀態(tài)，新冠疫情耽誤的 1-2 個月的開工量難以追趕，預(yù)計 2020 年新開工將錄得明顯負(fù)增長。
4 月房屋新開工面積同比下降 1.3%，商品房銷售額同比下降 4.99%，新開工比銷售額恢復(fù)快，復(fù)工情況良好，預(yù)計 5—6 月單月房屋新開工面積將錄得正增長。
4 月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速接近 7%，地價上升
房地產(chǎn)開發(fā)投資走強(qiáng)，4 月增速接近 7%
1—4 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 33,103 億元，同比下降 3.3%，降幅比 1 —3 月份收窄 4.4pcts.4 月單月值 11,140 億元， 同比增長 6.98%。
中部地區(qū)累計開發(fā)投資仍較弱，東北地區(qū) 4 月開發(fā)投資增速回升最快
受到疫情影響，湖北所在的中部地區(qū) 1—4 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然較弱，同比下降 10.6%，其他地區(qū)已逐漸回暖。
中部地區(qū) 1—4 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資 6,418 億元，同比下降 10.6%，東部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)分別同比增長-3.1%、3.7%、-1.6%。
東北地區(qū) 4 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資 430 億元，同比增長 16.9%，單月增速在所有地區(qū)中最高，東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)分別同比增長 4.1%、 5.9%、13.7%。
商品房施工面積穩(wěn)定增長，3 月單月土地購置費(fèi)增速回正
施工量總體穩(wěn)定，受到疫情影響單月有所放緩，由于每月都有新開工，所以當(dāng)年總施工量只升不降。1—4 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 74.1 萬方，同比增長 2.5%，漲幅比 1—3 月份回落 0.1pcts。
土地購置費(fèi)增速從 3 月開始回正。截至統(tǒng)計局目前公布的最新數(shù)據(jù)，1—3 月份，全國土地購置費(fèi) 7,003 億元，同比增長 1.0%，增速比 1—2 月份提高了 10.4pcts.3 月土地購置費(fèi) 4,364 億元， 同比增長 8.5%。4 月土地成交價款 722 億元，同比增長 82.3%，預(yù)計 4 月土地購置費(fèi)正增長。
地價上升，土地市場成交活躍
1—4 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 3,151 萬方，同比下降 12.0%，降幅比 1—3 月收窄了 10.6pcts.4 月同比增長 13.7%，比 3 月增速提高了 25.9pcts。開發(fā)商拿地積極，我們推測是一二線城市供地增加的結(jié)構(gòu)性原因帶來地價上漲。
1—4 月份，土地成交價款 1,699 億元，同比增長 6.9%，漲幅相比 1—3 月提高了 25pcts，4 月同比增長 82.3%，比 3 月增速提高了 75.8pcts.4 月單月，土地成交價款增速(+82.3%)比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速(+13.7%)高，地價明顯上升，土地市場成交活躍，得益于商品房銷售回暖，融資端較為寬松，土地價款支付和預(yù)售條件放松。
融資端寬松，金融機(jī)構(gòu)對房企支持充分
到位資金回暖，4 月與去年同期基本持平
1—4 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 47,004 億元，同比下降 10.4%，降幅比 1—3 月份收窄 3.4pcts.4 月單月值 13,438 億，同比下降 0.59%，降幅比 3 月收窄 7.0pcts。到位資金回暖，1—4 月累計值相比去年仍有距離，但 4 月單月值已經(jīng)與去年同期基本持平。
預(yù)計 5—6 月定金及預(yù)收款增速將提升
1—4 月份，定金及預(yù)收款 13,990 億元，同比下降 18.9%，降幅相比 1—3 月份縮窄 3.5pcts;單月值 4,448 億元，同比下降 10.1%，降幅相比 3 月縮窄 10.1pcts。累計值和單月值相比上月均有較大增長，但與去年同期仍差距較大。
由于“商品房銷售”和“客戶的首付款支付”之間存在時間差，目前地產(chǎn)商還未收到 4 月銷售額所對應(yīng)的定金和預(yù)收款，而 4 月銷售額增速已經(jīng)回升，預(yù)計 5—6 月的定金及預(yù)收款增速將提升。
融資端寬松：4 月單月開發(fā)貸款增速回正，按揭貸款回暖快于定金和預(yù)收款
1—4 月份，開發(fā)貸款 8,730 億元，同比下降 2.5%，降幅相比 1—3 月份縮窄 3.3pcts;單月值 2,014 億元，同比增長 10.6%，漲幅相比 3 月提高 10.1pcts，開發(fā)貸款增速 4 月相比 3 月大幅回正，是由于銀行發(fā)放開發(fā)貸款速度加快。
1—4 月份，個人按揭貸款 7,601 億元，同比下降 5.4%，降幅相比 1—3 月份縮窄 2.0pcts;4 月單月值 2,373 億元，同比下降 0.6%，漲幅比 3 月下降 1.0pcts。
開發(fā)商從“收到定金和預(yù)收款”到“收到按揭貸款”存在時間差，一般按揭貸款恢復(fù)速度會滯后于定金和預(yù)收款的恢復(fù)速度，但 4 月按揭貸款增速(-0.6%)已經(jīng)高于定金和預(yù)收款增速(-10.1%)，說明 4 月銀行發(fā)放按揭貸款的速度已經(jīng)加快。
利用外資主要受國外市場影響
1—4 月份，利用外資 23 億元，同比下降 31.6%，降幅相比 1—3 月份縮窄了 10.9pcts;4 月單月值 3.99 億元，同比增長 629%，漲幅相比 3 月提高了 767pcts。
4 月單月利用外資相比 1—3 月份單月大幅增長。1—3 月份，海外市場股災(zāi)導(dǎo)致海外債券發(fā)行困難，4 月份隨著美聯(lián)儲政策寬松，海外債券收益率下降等原因，債券發(fā)行回暖。
投資建議：頭部公司銷售額回升迅速，并且開始積極拿地;目前行業(yè)整體估值較低，充分表達(dá)了對利潤率下行的擔(dān)憂;考慮到政策上并沒有進(jìn)一步收緊的跡象，我們認(rèn)為現(xiàn)在是地產(chǎn)股比較好的投資時點(diǎn)。(以上圖表來源于統(tǒng)計局，國金證券研究所)
風(fēng)險提示：銷售回暖不持續(xù);調(diào)控政策的力度超出預(yù)期。
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